Аналитики зафиксировали рекордные показатели на офисном рынке Москвы с точки зрения активности частных инвесторов
Объем вложений в офисную недвижимость Москвы со стороны частных инвесторов (физлиц и индивидуальных предпринимателей) с целью дальнейшей перепродажи за пять лет вырос в 11 раз. Такие данные «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики IBC Real Estate. Высокий спрос со стороны частных инвесторов подтвердили другие участники рынка.
Аналитики отмечают повышенный интерес со стороны частных инвесторов к офисам в строящихся бизнес-центрах Москвы на протяжении последних лет. По данным IBC Real Estate, с 3 млрд руб. в 2019 году, когда на рынке стали появляться объекты на продажу, к 2023 году объем таких инвестиций увеличился до 33 млрд руб. (данные приводятся без НДС).
Одновременно выросла доля таких инвестиций в общем объеме вложений в офисную недвижимость. Если в 2019 году доля частных инвесторов составляла лишь 3% от общего объема инвестиций (3 млрд руб. от 97 млрд руб.), то по итогам прошлого года доля выросла почти в семь раз — до 20% (33 млрд от 162 млрд руб.). Этот показатель стал максимальным за всю историю наблюдений, отмечают в IBC Real Estate.
Читайте также: Спрос на офисы в Москве в первом квартале стал рекордным за пять лет
Растущую активность частных инвесторов в офисном сегменте также отмечают аналитики NF Group. По их оценкам, этот спрос в 2023 году вырос в полтора-два раза по сравнению с 2022 годом. «Если рассмотреть динамику последних трех — пяти лет, доля частных инвесторов в сделках со строящимися офисными помещениями в Москве значительно выросла. Причем если до 2020 года вкладываться в строящиеся офисные помещения было, скорее, исключением, то сейчас это стало значительным трендом», — рассказала директор департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group Виктория Петрова.
Сами застройщики тоже говорят о высоком спросе частных инвесторов на строящиеся офисы. «Мы отмечаем возросший интерес со стороны частных инвесторов, на сегодняшний день их доля составляет порядка 30%. В первом квартале 2023 года этот показатель находился на уровне 15–20%. Три — пять лет назад в общих объемах продаж доля частных инвесторов составляла не более 5%. На сегодняшний день — 30%», — рассказал директор по продаже и аренде коммерческой недвижимости PIONEER Павел Иншаков.
Объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы со стороны частных инвесторов (физлиц и индивидуальных предпринимателей) с целью дальнейшей перепродажи за пять лет вырос в 11 раз
Почему частные инвесторы скупают офисы
Популярность строящихся офисов аналитики объясняют несколькими факторами. Во-первых, застройщики стали выводить на рынок офисные лоты на продажу. «Данное изменение связано прежде всего с увеличением доли проектов, предлагающих офисные площади для продажи (включая продажу блоками «в мелкую нарезку»), по нашим оценкам, примерно до 70% от общего числа строящихся проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию до 2027 года», — пояснила директор департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group.
Три — пять лет назад сегмент офисов на продажу был не так развит, проектов, доступных к покупке, насчитывалось крайне мало, подтвердил директор по продаже и аренде коммерческой недвижимости PIONEER. Как правило, девелопер оставлял бизнес-центр в собственности и самостоятельно занимался сдачей в аренду. «Кроме того, почти не существовало проектов, доступных к покупке в так называемую «нарезку», обычно офисы экспонировались либо этажами, либо зданием целиком, что, очевидно, было практически недоступно частному инвестору», — пояснил Павел Иншаков.
Во-вторых, произошла переориентация частных инвесторов с жилой недвижимости на офисную на фоне ухода дешевой ипотеки, отмечают эксперты. «Сегодня офисы являются понятным инструментом для инвестиций в недвижимость и более выгодным по сравнению с привычными ранее вложениями в квартиры», — отмечает Екатерина Ногай. «Минимальный порог входа сопоставим с жильем — в среднем от 13–15 млн руб. за качественное офисное помещение в строящемся объекте в Москве. Однако при сравнимых бюджетах доход от сдачи в аренду офиса в такой же локации более чем в два раза превышает доход от сдачи квартиры», — пояснила эксперт.
Росту активности частных инвесторов способствует и то, что офисные застройщики стали предлагать гибкие условия покупки на этапе строительства — рассрочки, ипотеки, кредиты без первоначального взноса, возможность отложенного платежа. Первоначальный взнос по рассрочке по большинству проектов составляет 10% (1–2 млн руб.) на этапе заключения сделки. Далее покупатель может выбрать наиболее подходящие для себя условия погашения, пояснили в IBC Real Estate.
Стратегии частных инвесторов
Вложение средств в офис в строящемся бизнес-центре подразумевает несколько стратегий — размещение собственного бизнеса, перепродажа для получения дохода с роста стоимости недвижимости или сдача в аренду. Также существует стратегия реализации готового арендного бизнеса — поиск арендатора и последующая продажа офиса с арендным потоком.
Что сейчас со спросом
Повышенный спрос на офисы со стороны частных инвесторов сохраняется и в 2024 году. По оценкам IBC Real Estate, с начала этого года объем инвестиций со стороны частных инвесторов в офисы Москвы составляет 6 млрд руб., что сопоставимо с показателями предыдущего года.
«Высокая ключевая ставка начинает оказывать влияние на деловую активность: при ее текущем уровне зачастую депозиты и облигации становятся более привлекательным решением для частного капитала», — рассказала руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
«Тем не менее спрос сохраняется на повышенных уровнях. Кроме того, застройщики стимулируют покупателей различными программами рассрочки / отложенных платежей», — отметила эксперт. С понижением ключевой ставки во второй половине года тренд на привлекательность строящихся офисов как актива для частных инвесторов с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду будет снова укрепляться, полагает она.
Повышенный спрос на офисы со стороны частных инвесторов сохраняется и в 2024 году
Читайте также: