Сколько можно заработать на перепродаже квартиры и сдаче ее в аренду в 2024 году — рассказываем вместе с экспертами
На рынке жилья в прошлом году наблюдался ажиотажный спрос, который сопровождался ростом цен и ставок арендной платы. Однако к началу 2024 года на фоне ужесточений в ипотеке (повышение первого взноса, рост рыночных ставок) ситуация начала меняться, и интерес к покупке жилья стал ослабевать. По оценкам риелторов, в январе число новых заявок на покупку вторичного жилья в Москве за три неполные недели января 2024 года снизилось на 30–35% в годовом исчислении и втрое к аналогичному периоду декабря.
Вместе с экспертами, разбираемся стоит ли инвестировать в жилую недвижимость в таких условиях. Рассмотрим это на примере двух основных стратегий — покупке квартиры для последующей перепродажи и под сдачу.
Когда лучше инвестировать
Сейчас на рынке жилой недвижимости России наблюдается ситуация, которую можно охарактеризовать как «избыток предложения и нехватка спроса». Так, объем нераспроданного жилья в новостройках за год увеличился на 7% до 72,5 млн кв. м к началу этого года. При этом существенная часть спроса содержит в себе ипотечные средства, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. По ее словам, ужесточения требований к выдаче ипотеки приводят к снижению спроса. Он может активизироваться только после снижения ключевой ставки, которое прогнозируется во второй половине 2024 года.
Одновременно усиливается разница между ценами на первичном и вторичном рынках, что может свидетельствовать о возможном перегреве сектора, продолжила эксперт. Так, по оценкам «Финама», с начала 2022 года разрыв между средней ценой «квадрата» в новостройках (она выше) и средней стоимостью 1 кв. м. на «вторичке» увеличился к концу декабря 2023 года на 113% в целом по России, а по Москве в девять раз — с 1,7 тыс. руб. в январе 2022 г. до 16,6 тыс. руб. в декабре 2023 года. «Для инвестора в такой ситуации важно дождаться стабилизации фундаментальных показателей (цен, спроса, ипотечных ставок), а также оценить политику банков по кредитам. В противном случае цены на недвижимость могут быть завышены из-за этих нестабильных факторов», — отметила аналитик «Финама».
Инвестору сейчас следует ориентироваться на политику ЦБ по ключевой ставке, которая влияет на ставки по кредитам, добавила гендиректор Accent Capital Марина Харитонова. Сейчас ставки по ипотеки и депозитам высокие (например, по краткосрочным вкладам они достигают 16-17%, по рыночной ипотеке — 17-18%). В таких условиях инвестору можно разместить средства на вкладе на короткий срок под высокий процент, а после снижения ключевой рассматривать вложения в недвижимость, рекомендовала Марина Харитонова. Как только ЦБ удастся стабилизировать темпы инфляции на уровне целевых показателей, вслед за ключевой ставкой начнут снижаться ставки по вкладам и ипотеке. «В связи с этим мы не исключаем целесообразность инвестиций в жилье в начале периода снижения ставок — во второй половине 2024 года», — сказала глава Accent Capital.
Но стоит учитывать, что инвестиции в недвижимость — это консервативный инструмент сохранения капитала, отмечает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. «В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает и для инвестора с долгим горизонтом вложений может быть эффективной. При такой инвестиции можно рассчитывать на сохранение средств от инфляции, но вряд ли на их значительное приумножение», — пояснила эксперт.
По ее словам, сейчас для инвестора с ограниченной экспертизой на рынке недвижимости возможность заработать ограничена. «Уровень цен сейчас относительно высокий и предложений много с различными продуктовыми характеристиками, поэтому сложнее подобрать наиболее ликвидный лот с оптимальным соотношением рыночной ценности к запрашиваемой цене», — уточнила управляющий директор NF Dom.
Основными стратегиями, по словам экспертов, сейчас остаются покупка новостройки на этапе строительства для дальнейшей перепродажи и приобретение квартиры под сдачу в аренду. Рассмотрим каждую их них.
Квартира на этапе строительства для перепродажи
Привлекательность этого инструмента в последние годы сокращается — это связано с общим ростом цен и трудностями дальнейшей перепродажи. По оценкам ЦИАН, сейчас в Московском регионе цены на новостройки от старта продаж до даты получения разрешения на ввод в среднем растут на 38%. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что по сравнению с предыдущими годами этот показатель увеличился, но нужно иметь в виду, что сейчас: